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第134回(2017年9月21日)

■テーマ:「マンションコミュニティーの新しい流れ」
■講 師:来嶋 洋介(きじま ようすけ)さん((有)デザインショップまちや代表)

 来嶋さんはディベロッパーでマンションの企画開発を手掛けられたのち、1996年にまちをデザインする会社「デザインショップまちや」を設立され、主に民間の大規模マンションのコミュニティ形成を支援してこられました。昨今、コミュニティデザインという概念が広がってきましたが、来嶋さんはマンションにおけるコミュニティづくりの草分け的な存在でもあります。

 これまでにコミュニティ形成を支援してこられたマンションは、約20年間で60カ所あるそうですが、多くの事例を紹介していただきながら、その経験を踏まえコミュニティの必要性や具体的なコミュニティづくりの方法、継続するための知見など、幅広いお話を聞くことができました。「マンションは購入した時が到達点ではなく、そこからがスタートだ。コミュニティは個人のためにあるもの、個人の活動をいかに応援できるかが重要」という言葉が印象的でした。

 コミュニティを活性化する6つの要素として、「共通の趣味」「好奇心」「食」「共同作業」「大自然」「恒例行事」をあげ、ひとつひとつ来嶋さんの実践から解説していただきました。これらの6つの要素は、マンションコミュニティだけでなく、地域のコミュニティを元気にするうえでも大いに参考となるお話でした。

 また、コミュニティ活動を継続するためには、多様性をもった企画を担う人材が不可欠であり、そのためのポイントとして、「多くの居住者の話を聞くこと」「ネットワークを活用すること」「外部の専門家や団体と連携すること」だとおっしゃっていました。

 来嶋さんがこれまでに支援してこられたコミュニティマンションの豊富な事例を、たくさんの写真をまじえて紹介していただきました。それらの事例からは居住者の方々の生き生きとした姿がみられ、子供や高齢者も含めた多くの人たちの笑顔があふれていました。

 来嶋さんの活動は民間ディベロッパーによる大規模マンションが中心ですが、多摩ニュータウンの多くの団地でも居住者のコミュニティづくりは課題の一つでもあります。居住者の高齢化が進む中で、若い人地にも魅力ある団地とするには、生き生きとした住民のコミュニティや多様なライフスタイルが実践できる環境が大切だということを改めて実感したお話でした。

2017.9.30[Sat]記載)


第133回(2017年7月20日)

■テーマ:「外断熱の不思議?」
■講師:堀内正純(ほりうち まさずみ)さん(NPO日本外断熱協会(JAEI)理事長)

今回は、ロンドンの高層住宅火災でニュースでも話題となった外断熱のお話でした。外断熱は火災に弱いのか?この点については最後に触れることにします。

堀内さんは大学卒業後は北海道で住宅生協で住宅販売の仕事に携わってこれらたそうです。旭川の支店長時代に分譲マンションの結露・カビに対するクレームが多く、それに対応する過程で旭川のような寒い地域では内断熱では結露・カビに対応できないと実感し、外断熱を志向することになったそうです。そして、三菱化学の子会社となっていた地元資本の江本工業が外断熱の会社に衣替えするという時に、外断熱のできる人材ということで引っ張られたのが、堀内さんと外断熱の長い付き合いの初めだったようです。

江本工業の江本央(えもとなかば)氏は日本の外断熱のパイオニアとでもいえる人で、1999年に刊行された「日本のマンションにひそむ史上最大のミステーク」の著者の一人であり、この本は12万部を売り大きな反響をもたらしました。この本では、それまで日本のマンションは内断熱が主流だったのですが、欧米で採用されている外断熱では、結露は発生しない。欧米諸国では外断熱が常識であり、内断熱は非常識極まりないと考えられていると断罪しています。

さらに外断熱は結露やカビの発生を抑制し、そこから派生するダニやアトピー性皮膚炎などの問題からも解放される。さらにエネルギー消費量の抑制、ひいては地球環境への寄与も大きいし、コンクリートを外気から遮断するするため住宅の耐久性も増し、経済的にも大きなメリットがあるとし、外断熱への転換を促しています。

あまりにこの本の反響が大きく、従来の内断熱が結露の元凶だと悪者扱いされたということで、間違いだという指摘に対し、当時の建設省が坂本雄三氏に依頼して、雑誌「建築技術2001-10」に掲載されたのが、「RC造内断熱は結露するのか(史上最大の「濡れ衣」)」という反論記事でした。坂本氏は結露予測の難しさや内部結露の予測計算手法などから、必ずしも内断熱はやすやすと結露するものではないとしています。この記事が内断熱でも問題はないという安心感を業界に与えてしまったといいます。ただ、坂本氏はこの反論の掲載された次の号で、外断熱は優れた方法であり、内断熱はやむを得ない場合に採用する方法だと述べておられるということです。

今回の話は相対湿度と絶対湿度、結露に関する定常計算と非定常計算、非定常計算のシミュレーションなど、やや難解で解説困難な話が多く、詳細を報告できないのが残念で、なおかつまとめ役の私の能力不足を痛感します。

最後にロンドンの火災の話題です。イギリスでは住宅のゼロカーボン化を急速に進めており、そのあおりでやや性能の悪い外断熱住宅が生まれている可能性もあるようです。火災のあったマンションでは、ウレタンの断熱材に外側にアルミパネルを張ったもので、内部に空気層があり、これが煙突効果をもたらし大火災になったようですが、通常は、イギリスではある一定の高さごとにファイアストップ(燃焼防止帯)を設けることになっているそうで、それも行われていなかったということです。

欧米では、断熱材の延焼防止のために厳しい基準が設けられており、NPO日本外断熱協会においても、今回のロンドン火災を教訓に、燃焼防止帯、開口部の上部への防火区画の設置、断熱材のJIS火災試験のクリアなどの基準化を進めているそうで、国の建築研究所においても研究が始まっているようです。

2017.7.30[Sun]記載)


第132回(2017年5月18日)

■テーマ:「空き家のバリューアップで、団地に次世代の家族を呼び込む ―金融・不動産と連携した新しい仕組みの開発―」
■講 師:金丸典弘(かなまる よしひろ)さん((株)アーキモール代表取締役)

 「団地の空き家をお宝に変える取り組み」というテーマは団地が「高齢化」「老朽化」と揶揄される団地居住者にとって希望の言葉でした。団地の1室を500万円で仕入れて1500万円で売却したという実績は、取りも直さず団地を保有する者の資産価値の考え方を変えるものでもありました。

 金丸さんは多摩ニュータウンの豊ヶ丘の団地に育ちました。証券マンとなり様々な投資家との出会いがありました。そして投資家でもあった社長の誘いでその鉄工所に務めることになりました。金融業から建設業への転身です。
 その鉄工所はクリエィティブな建築家の仕事をサポートする会社でもあり、ユニークな建築と触れ合いました。さらにそこで(株)佐藤秀と出会います。建築界には日本の歴史的な建築を建設できる技術力のある会社が数社あります。その中の一つで、金丸さんはさらにユニークな建築と出会います。こだわりのある建築家の建築が価格を度外視して発注がありユーザーも有ることを知りました。そして独立する道を選びます。

 まずは仲間を集め、平成25年1月9日「団地再生事業協同組合」(国土交通省認可)設立させます。組合のメンバーは建設だけではありません。むしろ広告や宣伝などのメンバーも含め「団地のブランド化」を意識した仲間です。高齢化した団地を支えるためには建物だけではなく健康もと、医師もいる組合です。それも国の認可にこだわりました。

 金丸さんはさらに「ダンチ‘お預かりValue Up’システム」を考案しました。ダンチの価値はリノベーシヨンを通じてバリューアップすることが解っています。だからその価値を団地所有者と共有しようという取り組みです。住んでいない住戸を預かり金丸さんたちが独自にリノベーションして販売する仕組みです。その住戸は金丸ブランド価格で販売され、売上から経費以外の利益を還元できる仕組みを考案しました。

 日本の団地はすでに老朽化が始まり、限界集落ならぬ限界団地も現れている時代に入っています。そんな団地の再生について正面切って取り組む金丸さんの意志の強さに感嘆した次第です。今後の金丸さんの活躍に両手を挙げて応援したいと思います。金丸さんありがとうございました。 (記録T.A)

(2017.5.31[Wed]記載)


第131回(2017年3月16日)

■テーマ:「将来へ向けた団地に必要な活動とは」
■講 師:花牟禮 幸隆 (はなむれ ゆきたか)さん(エステート鶴牧4・5団地管理組合)

 エステート鶴牧4・5団地は1982年3月竣工、築35年の29棟356戸という大規模団地で、2013年には外断熱改修を実施しています。花牟禮さんは建築の専門家として管理組合において、団地の維持管理に主導的な役割を果たされるとともに、団地の管理運営の組織づくりや団地の将来ビジョンの作成なども積極的に取り組んでおられます。今回は花牟禮さんが取り組んでこられた、団地の環境改善に向けた様々な活動についてお話を伺いました。

 印象に深く残ったのは、20年後、30年後の団地の将来像を描きながら、そこに向かって大規模修繕や日常の維持管理を明確な目標のもとに進められているということです。氏が関わってこられた2回目の大規模修繕が終わった直後に、すでに第3回目の大規模修繕の費用が大きく膨らむことを見越して積立金の見直しを実施されています。また、理事会と諮問組織の関係を見直し、個々の組織がばらばらに活動するのではなく、横断的に総合的に団地環境の維持・向上を検討できる組織化を目指して、「団地整備検討委員会」という専門的な問題を総合的に検討する機関の設置を進めておられます。

 話しがやや専門的になりますが、エステート鶴牧4・5団地は、排水管が床下配管(排水管がスラブを貫通して階下の住戸の天井裏に配管されていること)となっていて、排水管の更新が大変難しくなっている構造の団地です。将来的に排水管の維持管理をしやすくするためには、床上配管に切り替えていくことが必要となります。そのために、各住戸の水回りのリフォームの際に、床上配管に切り替えが可能となるような構造にしてもあれるよう、各住戸タイプ別に指針となるモデルプランを提示し全戸に配布されているということです。

 団地の環境改善を進めようとすると、ベースとなる図面が必要となります。残念なことにニュータウンの団地では、団地の竣工図が紙ベースのものしか残っていないのが大半です。このため花牟禮さんは相当の費用をかけて、図面の電子データ化を行い、植栽図をベースに上下水道、電気、ガス等の配管網を調査して重ね図を作成されています。このような基本的な情報をしっかりと把握しているかどうかが、将来の環境改善を進めていく上では重要な要素になります。

 お聞きしたお話の一部しか紹介できませんが、このように、花牟禮さんの団地では、将来に向けて必要なことを地道な作業で積み上げ、それを団地住民と共有していくという努力を行っておられることがわかります。第3回の大規模修繕で外断熱改修を実現されましたが、その後も、今後の環境整備に向けた、団地の将来像の検討のために、多岐にわたる内容について、かなり膨大なアンケート調査も実施されています。

 話は、さらに団地環境から、団地の外部の環境を含めた「地域ブランド」を高め、資産価値の一層の向上を目指すという方向へと広がります。地域の環境良さを住民が認識し、自らの居住する地域、団地に誇りと愛着を持てるように、専門家として情報を提供し、住民とともに価値を共通の認識として持てるような活動にまで膨らんでいるようです。またより豊かな住まい方の可能性をアピールするために、リフォームやリノベーションの事例の紹介なども考えられているということです。

 団地の環境改善に取り組もうとする管理組合にとって、とても参考になる話が多かったのではないでしょうか。花牟禮さん、大変お忙しいところ、事前の準備も大変だっと思います。ありがとうございました。

2017.3.18[Sat]記載)


第130回(2017年2月16日)

■テーマ:「諏訪2丁目住宅建替えから考える団地再生への課題」
■講 師:山田尚之(やまだ たかゆき)さん(鳩ノ森コンサルティング代表取締役)

 諏訪2丁目住宅の建替事業について、仮住まい期間中から建替え後の新生活までの間に3回実施したアンケート調査がまとまり、この機会に改めて建替事業について考えてみようという趣旨で、昨年11月に続き連続企画として開催しました。

 講師の山田さんは、諏訪2丁目住宅建替事業のコーディネーターを務められた方で、萩中住宅を始め多くの団地の建替事業を手がけられました。現在は鳩ノ森コンサルティングを設立され、府中市内を始め首都圏内の建替え事業の推進に取組まれています。

 我が国の団地を取り巻く状況をみると、築後45年経過する団地は現状の291団地から10年後に約5倍の約1,500団地、20年後には約10倍の3,000団地となります。しかし、今までの建替え実績のペースでは増え続ける対象への対応は限られます。加えて高齢化が一層進行し、管理組合の弱体化や個人負担力の低下など事業化がより困難になる状況にあるという現状認識が提示されました。また、近年の工事費上昇の影響で権利者が無償で取得できる床が減り、郊外部では、従前の面積を確保するには1千万円〜1千5百万程度の負担を覚悟する必要があるとのことです。

 自己負担を伴う建替事業の合意形成では、個別同意を積み重ねるのではなく、問題解決のシナリオや具体策への理解、組合員相互理解を深めるなどの取組みを通じて培われる連帯感の高まりが、集団での合意形成をはかるポイントとなるとして、諏訪2丁目の[建替え実現決議実現委員会]や[号棟別懇談会]の取組みが紹介されました。特に、号棟活動などのプロセスがコミュニティーを再生する「場」となり、問題意識の共有や組合員の一体感型が高まり、合意形成が進むことになると、実践経験者ならではの説得力あるお話でした。

 今後の団地再生の方向性として、市場環境の変化を踏まえて保留床処分に頼らない一部建替えや段階的建替えが円滑にできる法整備、各戸の住戸面積を減らして個人の負担を軽減させるなど考え方を披露されました。特に課題となる高齢者などの負担軽減の方法として、くつろぎの空間を共有することで各専用部分を減らす「コミュニティー住宅」を計画に盛り込むこと、存命中の借入金の支払いを利子だけとする「高齢者向け返済特例」の活用など具体的な紹介もありました。

 多摩ニュータウンでは旧諏訪2丁目住宅のように50u未満の住戸は初期入居の地域に限られますが、強調されていた高齢者を中心とした合意形成上のポイントについては、建替えによらないリノベーションなどの再生手法においても共通点も多いと感じました。

 山田さん、お忙しい中を大変貴重なお話をありがとうございました。(記録:F.T)

 本講演の基となる諏訪2丁目住宅マンション建替事業アンケート分析等報告書「多摩ニュータウン新時代の鼓動」を頒布中です。詳しくはこちらをご覧ください。(2017年3月22日追記)

(2017.2.20[Mon]記載)


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